Sacre Village
Суть оффера
Бутик-отель из 6 вилл (4×64 м² + 2×100 м²) в сердце Бали. Источник дохода — аренда вилл. Тестовая вилла (MVP) построена и подтвердила модель.
Драйвер доходности — уникальная вирусная архитектура и формат тихой роскоши.
- ROI инвестору: 18.4% год 1 → 31.1% год 5
- Дистанция 5 лет: операционно инвестору $1.33M — капитал возвращается операционно в году 4; с exit в конце года 5 итого $2.62M
- Доходность шоу-юнита 18.82% подтверждена
- Ironwood — срок службы до 80 лет
- Класс — тихая роскошь
Структура CapEx
Финансовая траектория · годы 1–5
| Год 1 | Год 2 | Год 3 | Год 4 | Год 5 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Выручка | $500,016 | $704,755 | $740,027 | $777,065 | $815,958 |
| EBITDA | $181,014 | $295,531 | $309,433 | $323,952 | $339,115 |
| После фонда FF&E | $181,014 | $267,341 | $279,831 | $292,870 | $306,477 |
| Инвестору · 100% | $181,014 | $267,341 | $279,831 | $292,870 | $306,477 |
| ROI на капитал (прибыль к распределению) | 18.4% | 27.1% | 28.4% | 29.7% | 31.1% |
| Прибыль инвестору · нарастающим итогом | $181,014 | $448,355 | $728,186 | $1,021,056 | $1,327,533 |
| ROI · нарастающим итогом | 18.4% | 45.5% | 73.8% | 103.5% | 134.6% |
Прибыль с аренды + Exit · годы 1–5
| Год 1 | Год 2 | Год 3 | Год 4 | Год 5 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Доход с аренды · инвестору 100% | $181,014 | $267,341 | $279,831 | $292,870 | $306,477 |
| Накопленный доход | $181,014 | $448,355 | $728,186 | $1,021,056 | $1,327,533 |
| Exit · продажа отеля · доля инвестора | — | — | — | — | $1,289,622 |
| Итого за 5 лет · аренда + exit | — | — | — | — | $2,617,156 |
Совокупный доход инвестора · аренда + exit
Тайминг проекта · 30 месяцев до операционного дохода
Сравнение сценариев · чистыми инвестору
| Сценарий | Срок · опер. лет | Инвестору всего | MOIC | ROI · чистый | IRR · годовых |
|---|---|---|---|---|---|
| S1 · Продажа отеля целиком · конец года 5 | 5 | $2,617,156 | 2.65× | 165.3% | 25.3% |
| S2 · Поэтапная продажа вилл · старт г.3, 3/год | 5 | $2,674,288 | 2.71× | 171.1% | 32.2% |
| Hold · держим 10 лет, без продажи | 10 | $3,105,687 | 3.15× | 214.8% | 22.4% |
Стресс-тест · год 1 (прогноз модели)
| Сценарий | Выручка | EBITDA | ROI инвестору |
|---|---|---|---|
| База (загрузка 74%, ADR $305) | $500,016 | $181,014 | 18.4% |
| Загрузка −10 п.п. | $434,430 | $142,321 | 14.4% |
| ADR −10% | $450,341 | $151,639 | 15.4% |
| Загрузка −10 п.п. и ADR −10% (стресс) | $391,382 | $116,864 | 11.8% |
Даже в комбинированном стрессе доходность выше порога отбора True Real Estate (kill-rule: минимум 10% годовых пессимистично). Пересчёт — по формулам финмодели; все значения — прогноз, не гарантия доходности.
Концепция проекта
- 6 вилл в стиле национальных джогло о.Сумба
- Концепт “All in one villa” — вся инфраструктура внутри каждой виллы
- No interruption holiday — при желании вас не побеспокоят
- Blend in with nature — единение с природой в живописной локации среди рисовых террас и каньонов
- S-VIP сервис:
- Персонализированный сервис (welcome drinks из любимых фруктов гостей)
- Букет цветов при заселении
- Консьерж-сервис (доставка еды, напитков и т. д.)
- Повар для барбекю по запросу
- Электровелосипеды в аренду
Земля
Локация №1 — базовый выбор, заложена в CapEx small-v7
Земля 15 соток. 4,5jt/сотка/год, аренда 32 года. Идет полукругом - все виллы будут видовыми без крыш спереди. Идеальная для посадки вилл.
Локация №2 — альтернатива, в текущий CapEx не входит
Земля 80 соток. Можно взять 40-50. Цена 3,7 jt/сотка
Заезд не очень комфортный (решаемо реверсивным движением). Все видовые на склоне. Можно докупить землю и расширить отель в 2 раза.
Дизайн виллы
Рендеры и фотореалистичные визуализации показывают полную концепцию Sacre Village (мастер-план, включая общую инфраструктуру). Периметр small-v7 — 6 вилл + ресепшн/техпомещение; состав — в блоке CapEx.
Экстерьер:
Интерьер · Первый вариант:
Интерьер · Второй вариант:
Инфраструктура виллы
- Натуральные материалы: виллы сделаны полностью из экологичных износостойких материалов, таких как дерево iron wood (80 лет срок эксплуатации), аланг-аланг
- Формат “all in one” — вся инфраструктура внутри каждой виллы
- Полная автономность: отдых и досуг без необходимости выхода за территорию виллы
🧖♀️ Wellness & отдых
- Бассейн
- Камин
- BBQ / гриль зона
- Место для костра
- Уличная обеденная зона
- Проектор
- Место для массажа
- Сауна + холодная купель (в половине объектов)
- Джакузи
🍽️ Кухня и быт
- Полноценная кухня
- Мини-холодильник
- Плита
- Посуда и кухонные принадлежности
- Чайник, кофеварка, тостер
- Бокалы для вина
- Фильтр для питьевой воды
🏗️ Качество строительства и инженерия
- Iron wood (ulin) — до 80 лет эксплуатации
- Продуманная архитектура: естественная вентиляция и защита от перегрева
- Энергоэффективные решения
- Стабильные инженерные системы (скважина, солнечный нагрев воды)
Планировки
Вилла 64 м²:
Вилла 100 м²:
Маркетинговая стратегия
Высокий ADR достигается не только за счет объекта, но за счет его восприятия. Мы детально проанализировали сотню отелей на Бали, которые сдаются $500+ за ночь, при этом себестоимость самих вилл - низкая. Это формирует ROI гораздо выше чем принято в недвижимости.
Все эти механизмы мы применили в этом проекте.
1 · Позиционирование — кому и за что платят
↓
2 · Упаковка — премиальное восприятие
↓
3 · Контент — виральность
↓
4 · Блогеры + платный трафик — охваты
↓
5 · Узнаваемость — сильный бренд
↓
─────────────
= ПРЕМИАЛЬНЫЙ ADR — тариф выше рынка ✅
1. Позиционирование: иррациональная готовность платить за опыт
- Продукт нацелен на чёткий сегмент, а не на «всех подряд»: experiential-luxury, nature-retreat, приватность «no interruption».
- Уникальная архитектура уже стала виральным продуктом, который клиенты советуют своим друзьям.
- Премиальность — в качестве, аутентичность — в опыте.
- Сервис-ритуал и внимание к деталям — самый дешёвый по себестоимости и самый сильный рычаг.
- На этой основе — единая бренд-айдентика, масштабируемая в сеть.
«Мы монетизируем не квадратные метры, а эмоцию, историю и сервис».
2. Упаковка превращает виральный продукт в премиальный бренд
Мы обеспечим:
- сильную визуальную айдентику;
- профессиональный контент в социальных сетях;
- платформу для создания пользовательского контента;
- качественный листинг на OTA-площадках;
- единый стиль;
- премиальное восприятие бренда — за него платят больше.
3. Работа с блогерами
Свободные вилла-ночи (25%) используются для привлечения инфлюенсеров.
- стоимость размещения блогера — около $25 за вилла-ночь;
- это примерно до 500 интеграций с блогерами в год;
- вес с открытия сразу смещается к прямым броням в обход комиссий OTA (~17%).
4. Платный трафик
Бюджет: $15,000
Основные задачи:
- “зажигание воронки”;
- первые массовые бронирования;
- создание массового ажиотажа вокруг отеля.
5. Grand Opening
Бюджет: $10,000
Большое открытие используется как отдельный маркетинговый инструмент для создания информационного повода вокруг проекта.
Цели:
- привлечение внимания к запуску отеля;
- привлечение блогеров и лидеров мнений;
- создание ажиотажа и получение контента.
Бюджеты кампании запуска ($15,000 + $10,000) — операционные, в CapEx small-v7 не входят; источник финансирования фиксируется отдельным решением сторон до старта кампании.
📌 Референс:
ADR в Further Hotel в 2 раза выше, чем у конкурентов. Секрет успеха - правильное позиционирование, исключительная упаковка, сервис, уникальный виральный внешний вид, высочайший уровень контента.
Застройщик · PREDMET
Девелопер: PREDMET
- 6 лет опыта в строительстве, включая 3 года на Бали
- Собственное архитектурное бюро
- Более 250 сотрудников в строительном направлении
- Крупнейшая мебельная фабрика на Бали (4 300 м²)
- 4 500 м² реализованных проектов на острове
- 68 666 м² — общий строительный объём
- 47 объектов построены и введены в эксплуатацию
- 3 комплекса находятся на завершающей стадии